“Турецький” забудовник звів хмарочос у Харкові за хитрою українською схемою

У центрі Харкова новоспечені “турецькі” девелопери зводять елітну висотку. За документами це напів-гуртожиток, тут же задіяна чисто українська схема із примноження поверхів під виглядом реконструкції квартир, і все це з порушеннями елементарних будівельних норм.

Кілька років тому на ринок харківської нерухомості зайшов новий великий забудовник. В центрі міста одна за одною почали з’являтися багатоповерхівки під брендом Turkish Development. Сьогодні на сайті проекту – вже шість об’єктів комфорт-класу та бізнес-класу в престижних районах міста і з престижною вартістю “квадрату”  до 1400 дол. включно. 

На сайті Turkish Development багато розповідають про турецьку якість “з душею, з посмішкою і на совість”, про турецьку швидкість, турецький дизайн і турецькі інновації. А в інтерв’ю харківським ЗМІ, директор “туркішів” розхвалює екологічні матеріали й безшумні ліфти, а також турецьких будівельників, які не п’ють, не курять і не філонять, та обіцяє озеленювати двори екзотичними рослинами. Красива картинка, багато правильних слів і багато зусиль, докладених до того, аби переконати харків’ян у тому, що “турки” – це надійно, якісно та сучасно, а не оце ваше українське “аби як”.

Після регулярних скандалів за участі українських забудовників – усе це і справді звучить дуже обнадійливо. Поки не почнеш розбиратися – хто і як насправді будує під новим престижним брендом. І поки не дізнаєшся, що інноваційні “турецькі” новобудови – зводять шляхом цілком традиційних українських схем, та ще й з таким же традиційним українським пчихом на будівельні норми. Це важливо знати не тільки тому, що це неправильно. А й тому, що будівельні норми – це не просто про бюрократію, це перш за все про вашу безпеку і комфорт. А в разі їх порушення – це про загрозу вашій безпеці й комфорту. Починаючи від проблем із проїздом пожежної машини – і закінчуючи браком паркомісць.

Ми дослідили кілька об’єктів, які будуються “під вивіскою” Turkish Development, і виявили, що два хмарочоси зводяться з використанням вульгарної схеми “реконструкції квартири”, коли висотка по документах оформлюється як надцятикратна “реконструкція” оселі з таким собі побічним ефектом у вигляді наростання надцяти поверхів. Після чого поспілкувалися з експертами у галузі архітектури й містобудування, які виявили ще й низку порушень будівельних норм, через які багатоповерхівки можуть стати небезпечними для їхніх мешканців. Сьогодні розповімо вам про ЖК “Магістр” по вул. Коломенська, 4.

Ще не так давно за цією адресою знаходився невеликий старий будиночок, на невеличкому клапті землі у 8 соток з відповідним для такого будиночка призначенням – присадибна ділянка. Нині на його місці вже височить новий житловий комплекс “Магістр” на 17 поверхів з квартирами по 1300 дол/квадрат. І відбулася ця масштабна трансформація у доволі дивний спосіб.

У реєстрі нерухомості немає пояснення – що сталося зі старим будинком, але в 2018 році земельна ділянка під ним була відведена  … ні, не турецьким девелоперам, шлях до бренду Turkish Development, під чиїм прапором тепер рекламують квартири, в цій історії довгий і далеко не прямий. Так от землю відводять цілком харківському Володимиру Письменному, на той момент відомому хіба як власних місцевого ломбарду “Надія”. Тоді ж їй змінили цільове призначення на “будівництво і обслуговування багатоквартирного житлового будинку”, а конкретно – “для будівництва та експлуатації гуртожитку”. 

Влітку 2019 земля переходить до ТОВ “Інвестбуд-2019”, яке на той момент була записана на цього ж Письменного, але потім фірму зразу ж переписують на іншого харків’янина Сергія Черноморця. Він – співвласник ТОВ “Туркіш девелопмент”. І хоча висотку сьогодні просувають саме під однойменним брендом, ця ТОВка ні замовником, ні генпідрядником будівництва в оприлюднених по об’єкту документах не значиться.

26 вересня 2019 року саме “Інвестбуд-2019” отримує ключовий для будівництва документ – Містобудівні умови та обмеження. І йдеться в цьому документі, знову ж таки, про будівництво гуртожитку. Навесні 2020 навіть було зареєстровано повідомлення про початок підготовчих робіт. “Інвестбуд” мав виступити замовником, а виконувати роботи мало ТОВ “А.С.К. ІНСААТ”. Ця компанія належить туркам, один з котрих – співзасновник ТОВ “Туркіш девелопмент” разом із Чорноморцем. Тобто певний відсоток “турецькості” в цій історії є, але далі події розвиваються в дусі цілком українських схем.

З будівництвом гуртожитку, як то кажуть, щось пішло не так – документів про його готовність до експлуатації ми не знайшли. Натомість знайшли в судах ухвалу, згідно з якою харківська поліція влітку 2020 року намагалася накласти арешт на це будівництво в рамках кримінального провадження за фактом можливого самоуправства забудовника. Ще тоді слідчі вказували на низку порушень – однак справа заглухла.

Справа заглухла, а будівництво – ні. У вересні 2020 року на Коломенській 4 починають реєструвати зовсім інший тип будівельних робіт. Реконструкцію квартири №1. Із повідомлення про початок робіт дізнаємося, що вже маємо справу не з хаткою, а з 9 квартирами загальною площею 276 кв.м. на 4-у поверсі 5-поверхівки. Точніше навіть не так, процитуємо дослівно: поверх “4-й та влаштований в просторі 4-го 5-й поверхи”. Якщо ви зараз тричі прочитали це формулювання і нічого не зрозуміли – не переживайте, далі проясниться. 

Вже за три тижні роботи завершено – реєструється Декларація про готовність до експлуатації. Паралельно, з різницею в один день аналогічну реконструкцію провертають із квартирою №9 – яка, судячи з декларації, перетворюється на ще 8 квартир площею 266 кв.м. на все тому ж дивному “четверто-п’ятому” поверсі. І так до купи – 15 квартир. Власне, 15 квартир на поверх, це і є заявлене “туркішами” типове планування поверху ЖК “Магістр”. Генеральним підрядником в обох “реконструкціях” – значиться все той же Черноморець із ТОВ “Туркіш Девелопмент”.

В подальшому на Коломенській реєструються такі ж реконструкції на ще низку квартир, після кожної з котрих будинок приростає ще одним поверхом. Так “в рамках” реконструкції квартири №16 і №30 – з’явиляється “влаштований в просторі 5-го 6-й поверх”, а реконструкція квартир №31 і №45 – дарує забудовнику “влаштований у просторі 6-го 7-й поверх”. І так до 10го поверху включно. Дві реконструкції = плюс поверх.

Тобто виходить, що перші 4 поверхи найвірогідніше збудували під виглядом гуртожитку. Дале 6 поверхів збудували під виглядом реконструкції квартир. А як збудували решту 7 – взагалі незрозуміло, адже на Коломенській уже височіє 17-поверхівка – а жодних документів про надбудову всього, що вище 10-го поверху, досі не оприлюднено. При цьому в експлуатацію будинок планують ввести вже восени, а більшість квартир у будинку, за даними сайту “Туркіш девелопмент”, вже продані. 

Георгій Могильний – експерт у сфері містобудування, який вже понад 5 років висвітлює незаконні схеми забудови у Києві – називає будівництво на Коломенській “махінацією”, яка навряд могла відбутися без прикриття з боку чиновників Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, які мають відслідковувати незаконне будівництво, або будівництво з порушеннями. 

Могильний пояснює: багатоповерхівка має клас відповідальності не менше СС2 і для забудовника це означає довгу і складну процедуру: отримати МОУ на будівництво саме багатоквартирного житлового будинку, розробити проект та пройти експертизу, зрештою отримати дозвіл на будівництво. А от клас СС1, який забудовник реєстрував на свої “реконструкції”, передбачає спрощену процедуру, яку ми власне вже описали вище – просто повідомити: “я почав” і “я закінчив”. От тільки до СС1 за законом ніяк не можуть бути віднесені житлові будинки понад 4 поверхи.

“Інформації про експертизу проекту немає, дозволу на будівництво (саме такого будинку – Ред.) забудовник не отримував, а будівництво відбувається у шахрайський спосіб на підставі повідомлень для робіт класу СС1 про реконструкцію окремих квартир, – говорить Могильний. – “Такі махінації просто неможливо не помітити, адже хоча система реєстрації повідомлень і максимально спрощена, але все одно має бути перевірка, чи може особа, що подала документи, бути замовником. Є виписка із реєстру прав на квартиру № 90 – право власності на неї із площею 27.4 м2 було зареєстровано 02.06.2021 (рішення про реєстрацію прав на Сергія Черноморця від Департаменту реєстрації Харківської міської ради – Ред), а вже 16.06.2021 реєструють повідомлення про її реконструкцію у 8 квартир загальною площею 251 м2. Сумнівно, що такі речі чиновник не помітив 12 разів поспіль”, – вважає експерт. 

І одразу ж вказує ще на низку порушень. Чинні будівельні норми накладають обмеження для забудов земельних ділянок: як щільно можна забудовувати і як густо можна заселяти. Це, ще раз наголошуємо, питання вашої ж безпеки і комфорту, якщо ви звісно не хочете жити у бетонних джунглях на кшталт гонконзького Коулуну. 

Наприклад, що більша поверховість будинку – то менший відсоток ділянки може бути забудований. Для 17-18 поверхових будинків площа забудови не має перевищувати 30% (Таблиця 6.2 в ДБН). Решта території має бути віддана під інфраструктуру, наприклад паркінги, під’їзди пожежної техніки, машин швидкої допомоги, майданчиків, насаджень тощо. А щільність населення розраховується як максимальна кількість людей на гектар площі землі: має бути не менше 10.5 м2 площі ділянки на кожного мешканця (для зручності в ДБН теж є табличка, Додаток В.1. – тільки не забудьте, що там цифри з розрахунку на гектар). Так от, за розрахунками Могильного – обидва ліміти на Коломенській перевищені в рази.

“Ділянка на Коломенський, 4, має площу 794 м2, тож максимальна допустима кількість мешканців – 76 людей, – говорить експерт. – Таким чином, заявлений будинок на 210 квартир приблизно в 3 рази перевищує максимально дозволений за нормативами для такої ділянки”. Від себе додамо – у три рази це щонайменше, якщо припустити, що в кожній квартирі житиме по одній дуже самотній людині.

Та й відсоток забудови площі ділянки виявився далеко за 30%. В принципі, якщо обійти будинок довкола – це помітно навіть неозброєним оком. Але ми вирішили озброїтися конкретними цифрами – і знайшли їх на сайті самих “туркішів”. 

Пам’ятаєте вище ми показували планування поверху в ЖК? Забудовник, як це часто роблять для зручності потенційних покупців, зазначив площі всіх квартир на поверсі. Якщо просумувати ці площі – то вийде, що площа забудови – щонайменше 479,2 кв.м. Площа ділянки, нагадаємо – 8 соток, тобто понад 50% від площі ділянки. 

Окрім того, під питанням лишається заправка. Це в принципі перше, що трапить вам в очі, якщо ви навідаєтеся на Коломенську: будинок зведений впритул до АЗС. Впритул – це ось так.

А тепер без жартів. Згідно з санітарними нормами, заправка навіть із підземними резервуарами не може бути розташована до стіни житлового будинку ближче, ніж  50м. Така ж санітарна вимога щодо дистанції джерела забруднення від житлового будинку виписана і в ДБН (10.8.27). “Тож будувати там житловий будинок взагалі заборонено”, – вважає Могильний.

Ми скерували запит із питаннями щодо всього описаного – на офіційний емейл, зазначений на сайті проекту “Turkish Development”. Відповідь отримали за підписом директора ТОВ “Туркіш Девелопмент” Олександра Сорочинського. Повний текст відповіді наведений нижче, коротко зазначимо основне з нього. 

Перш за все, у цій відповіді, на нашу думку, немає жодного адекватного пояснення – навіщо будівництво висотки оформили як реконструкцію квартир. Замість цього нас запевняють, що документи по цій реконструкції оформлені юридично правильно. В принципі, ми в цьому і не сумнівалися, питання полягає в іншому – документи не стикуються з реальністю.

Також у відповіді визнають обмеження по щільності забудови й ліміти густоти заселення, але вважають, що даного будинку вони … не стосуються. Бо обмеження прописані для нового будівництва, а по документах там, як ми пам’ятаємо, що? Правильно, 12-кратна реконструкція. Як тобі таке, Ілон Маск? 

Ну і щодо АЗС – в її сусідстві також не вбачають проблеми, і обгрунтовують це тим, що ця конкретна заправка категоризується як “малої потужності”, відтак необхідна протипожежна відстань 25м. Яким чином це спростовує чинні санітарні вимоги, щоправда, не зазначено.

Окрім цього нам надали копію експертної оцінки щодо пожежної безпеки, де зазначено, що відстань від будинку до АЗС становить 37 метрів. А також, що в проекті будинку з повздовжних стін на відстані 9-11м від краю стіни передбачено проїзди для пожежних машин шириною 3,5м. 

Ми би могли пожартувати і ще раз показати живе фото автора статті, яке наочно демонструє відстань між будинком і заправкою. Але які вже тут жарти – ми взяли рулетку і ще раз сходили на Коломенську. Одна із поздовжніх стін – це якраз і є та стіна, яка виходить на АЗС. Увага на фото внизу: відстань від ЖК до трансформаторної будки АЗС – 4 метри. До стіни самої заправки – 8 метрів. Лишається запитати в Сокару, чи в курсі вони, що десь вглибині їхньої АЗС має проходити триметровий пожежний проїзд?

Звісно ж, тепер виникає питання, хто ці турецькі умільці, які так люблять щиро українські схеми. 

ТОВ “Туркіш Девелопмент” зареєстроване у 2019 році. Засновниками підприємства в рівних долях вказані громадянин Туреччини Угурал Рамазан, а також харків’яни Костянтин Альперович та Сергій Черноморець, вже неодноразово згаданий в цьому тексті, у тому числі як власник ТОВ “Інвестбуд-2019”, на яке оформили землю на Коломенській і яке виступало першим замовником будівництва “гуртожитку”. Найцікавіший із трійці дійсно Черноморець. 

Почнемо з того, що він є власником ще трьох фірм – ТОВ «Харківенергозбут-2021», ТОВ «Харківтеплозбуд» та ТОВ «Харківенергомонтаж-2021». Вони прописані по вул. Свободи 32 Б – прямо на одному з об’єктів під брендом Turkish Development – ЖК “Свобода”, і займаються забезпеченням будівлі комунальними благами – теплом, світлом тощо. Але цікаво інше: директором усіх цих фірм є Андрій Винниченко. Той самий, котрого рівно рік тому “взяло” на хабарі НАБУ.  

В липні 2020 році Винниченка, який до того працював у АК “Харківобленерго”, призначають директором Департаменту капітального будівництва ХОДА. В цьому кріслі він просидів недовго. Уже в серпні 2020 року його за підозрою у отриманні неправомірної вигоди затримали детективи НАБУ. На думку правоохоронців, за 1,32 млн грн посадовець пообіцяв «допомогти» бізнесмену вирішити питання з підключенням електроустановок його компанії до електричних мереж. Вартість своїх «послуг» чиновник за даними слідства визначив у 2200 грн за підключення кожного кіловату потужності, гроші він нібито мав передавати в своє рідне обленерго. Винниченку или про підозру у спробі шахрайства та отриманні неправомірної вигоди і на початку 2021го скерували до суду обвинувальний акт. Вироку поки що немає.

Також донедавна серед бізнес-партнерів Черноморця був Андрій Данилів – помічник нардепа від ВО “Батьківщина” Віталія Данилова. Разом вони входили до засновників  ТОВ “Атлант Стройбуд”.

***

Як ми вже зазначали на початку – в портфоліо проекту “Turkish Development” уже з півдюжини будівництв. Описана нами забудова на Коломенській – не єдиний цікавий кейс. За подібною схемою наразі реалізують ще одну висотку в центрі Харкова – ЖК “Куликівський”. Про нього розповімо у наступній публікації – другій частині розслідування про “турецьку якість” харківських новобудов.

Павло Новик, “Харківський антикорупційний центр”

Матеріал створено в рамках проєкту “Лабораторія викриттів 3.0”. Проект реалізується спільно Bihus.Info та Interlink Academy за підтримки German Foreign Ministry.