Харківська міськрада майже рік не може зупинити 18-поверхівку, яку будують з порушеннями

В самісінькому центрі Харкова під виглядом реконструкції квартири звели 18-поверховий хмарочос. Ще рік тому інспектори міськради встановили, що будують його з порушеннями – але роботи не зупинили ані приписи чиновників, ані судові позови, ані арешт земельної ділянки. Поки справа висить у суді, а інспекторів архітектурно-будівельного контролю просто не пускають на будмайданчик – забудовник вже хвалиться, що спродав більшу частину квартир.

Раніше ми писали, що у Харкові набирає оберти новий забудовник – в центрі міста почали з’являтися багатоповерхівки під брендом Turkish Development. Однією з таких новобудов став 17-поверховий ЖК “Магістр” на вул. Коломенській. В той час як реклама розповідала про унікальні турецькі технології, схема реалізації була рідною українською. Забудовник спочатку отримав дозвільну документацію на будівництво гуртожитку, а потім поверхи просто нарощували під виглядом багатократної реконструкції квартир. При цьому в порушення будівельних норм ділянку забудували настільки щільно, що пожежні машини по документах мають їздити там, де по факту знаходиться АЗС.  

Обкатана на Коломенській схема, вочевидь, прийшлася до душі – аналогічне будівництво  під брендом Turkish Development зараз у самому розпалі на ще одній ділянці в самісінькому центрі міста – на вул. Куликівській, 32. Але на відміну від попереднього кейсу, другий хмарочос почав зростати вже в принципі без оглядки на всілякі рамки пристойності на кшталт отримання містобудівних умов та обмежень:  квартири на Куликівській почали реєструвати тоді, коли чиновники міськради намагалися змусити будівельників припинити облаштовувати незаконний фундамент.

Тож друга історія цього циклу – про ЖК “Куликівський”.  На сайті Turkish Development   будівлю рекламують як 18-поверховий житловий комплекс з квартирами невеликого розміру “з респектабельними сусідами”. Комплекс дійсно розташований поряд з найкрасивішою вулицею міста – Дарвіна та вул. Пушкінською. Тобто це самісінький центр Харкова. Тож не дивно, що вартість 1 кв.м. на даний час  становить 1000-1300 дол. Це релевантно цінам за бізнес-житло у Харкові. 

Наразі вже зведена “коробка”, триває закладка стін та утеплення фасаду. Але на сайті Turkish Development вже не просто оголосили продаж квартир – якщо вірити забудовнику, то більшість їх уже продана. 

Хоча реклама розповідає, що 18 поверхів в рекордні терміни побудували турецькі будівельники, що ніби як гарантує турецьку якість житла і життя в ньому – якщо копнути в історію забудови, то виявиться, що юридично до чогось турецького вона має стосунок, так би мовити, опосередкований. 

В червні 2019 року земельну ділянку площею 0,1 га по вул. Куликівській, 32 депутати міської ради виділили харків’янці Наталії Гусар. В подальшому, як відомо із матеріалів судових справ, в серпні 2020 року у Гусар цю земельну ділянку викупив інший харків’янин Валерій Костюковський і вніс її як статутний внесок у засноване ним же харківське ТОВ “Куликовський”. Потому фірму переписали на іншу харків’янку – Вікторію Мицу. В подальшому квартири в ЖК оформлювали або на неї, або на її ТОВ.

До чого взагалі в цій історії турки і бренд Turkish Development? На наш запит у ТОВ “Туркіш Девелопмент” відповіли так: “Перебуваючи у договірних з ТОВ “Куликовський” щодо сумісної діяльності з будівництва ТОВ “Туркіш Девелопмент” приймає активну участь у проведенні робіт з реконструкції будинку (квартир) за адресою Харків, вул. Куликівська, 32. Однак ця участь не передбачає отримання будь-яких дозвільних документів, або розробку проектної документації для будівництва, а лише полягає у наданні згоди на використання назви Туркіш Девелопмент при реалізації об’єкту реконструкції та проведенні різноманітних маркетингових заходів для популяризації бренду Туркіш Девелопмент”, – йдеться у відповіді. Тобто виходить, що єдина в цій історії юрособа, в складі якої таки нарешті є турецький власник (фірма належить в рівних долях Костянтину Альперовичу, Сергію Чорноморцю і Угуралу Рамазану) – грубо кажучи, не несе особливо відповідальності за те, що і як там побудують.  

А тепер давайте подивимося – що ж і як побудували. Коли місто виділяло землю Наталі Гусар – йшлося про присадибну ділянку. Землю видали під обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. Що за споруди на тому місці були раніше – з’ясувати не вдалося. На Google Maps – територія ще повністю вкрита деревами і кущами, на доступних в мережі фото з будмайданчика – вже котлован нового ЖК. На запит в Департаменті реєстрації відповіли, що всі дані є у реєстрі нерухомості – однак реєстр показує уже реєстрацію квартир. ТОВ “Туркіш Девелопмент” на наш запит з цього приводу – взагалі не відповів. 

Це насправді доволі цікавий момент, до якого ми пізніше ще повернемося, а поки що вам треба розуміти, що землю виділяли геть не під багатоповерховий ЖК. А тим не менш, одразу після низки переоформлень, на ній починають зводити саме багатоповерхівку – у серпні 2020 на профільних ресурсах з продажу нерухомості з’являється інформація про будівництво ЖК “Куликівський”. І перші фото, на яких видно техніку та початок будівництва котловану багатоповерхівки.

Згідно з останніми записами в реєстрі нерухомості, ця земля все ще значиться в статусі “присадибної ділянки”. І інформації про те, щоб депутати міськради змінювали її цільове призначення, на офіційних ресурсах міськради знайти не вдалося. Водночас на кадастровій карті ділянка вже значиться – для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури”. Тобто в рамках категорії земель  “громадської та житлової забудови” змінили цільове призначення. Нещодавні зміни до законодавства дійсно дозволяють робити це “легким рухом руки” реєстратора. Але на цьому пристойна частина будівельної документації закінчується.

Просто змінити призначення ділянки мало, для будівництва багатоповерхівки треба пройти кілька етапів погоджень, для початку – отримати містобудівні умови і обмеження. Згідно з інформацією Департаменту містобудування та архітектури міськради, МУО для будівництва багатоповерхівки на вул. Куликівській не те що не видавалися – але навіть не готувалися.  Але ж 18 поверхів якось виросли? І невже вони виросли так, що цього ніхто не помітив? Помітив, зафіксував, заборонив, оштрафував і навіть подав до суду – от тільки забудовнику на це було, здається, просто чхати.

В листопаді 2020 року представники інспекції з благоустрою міськради встановили, що на Куликівській проводяться будівельні роботи з влаштування плити фундаменту та пальового поля без декларативно-дозвільних документів. Тобто без містобудівних умов та обмежень, проекту та експертизи та дозволу на будівництво – почали робити фундамент та зводити майбутній хмарочос. Тоді інспектори оформили припис щодо усунення порушень, але його не виконали. І хмарочос продовжував рости.  

У березні вже цього року – міськрада подала позов до суду до ТОВ “Куликівський” з вимогою знести самочинно збудований залізобетонний фундамент, свайне поле та залізобетонні укріплюючі стіни. Господарський суд цей позов завернув, сказавши, що звертатися потрібно до суду адміністративного. На цьому все бажання судитися у міськради, здається, завершилося – інформації про новий позов у судовому реєстрі досі немає. А хмарочос продовжував зростати.  

Влітку на об’єкті намагався провести перевірку інспектор архітектурно-будівельного контролю, але його уже просто не пустили на будівництво. Склали протокол, виписали штраф на 71 тис грн. А хмарочос продовжував зростати.  

Як це взагалі можливо? Збудувати багатоповерхівку без дозвільних документів на багатоповерхівку і при цьому футболити всі інстанції? Виявляється дуже просто. За версією забудовника, весь цей час він тут не будував. А просто реконструював квартири. А потім знову. І знову. І якось так нареконструювався на 18 поверхів. При цьому звідки взялося те, що реконструювали – та ще “загадка природи”.

У квітні 2021го в міський орган архітектурно-будівельного контролю (ДАБК)  подають інформацію про реконструкцію трьох квартир на першому поверсі вже існуючого (звідкілясь) будинку. При чому в ході реконструкції додається ще один поверх – і це вже не три квартири на першому поверсі, а 1-а і 2 мутують в 21 квартиру, а 3-я – ще у 8 квартир на першому та другому поверхах. А всього їх буде 17, дізнаємося ми з доданих документів. Така от реконструкція з упевненим прицілом на ще з десяток попереду.

Цікавий нюанс. Подавати ці повідомлення почали аж за пів року після того як насправді почалося будівництво висотки. Адже котлован, фундамент і тд – як ми пам’ятаємо, були на Куликівській ще з літа 2020-го. А от у квітні 21-го ЗМІ уже повідомляли про старт продажів у ЖК “Куликовський” – ЖК, в якому вже було побудовано аж 5 поверхів. У травні ЗМІ звітували, що побудовано вже 9 поверхів. Новини, як і годиться, підкріплені фото. При тому, що за документами в той час “реконструкція” квартир відбувалася тільки на рівні 2-3 поверху. Український документообіг явно не встигав за “турецькими” темпами. І не встигає досі. Бо багатоповерхівка вже вигнана в повен зріст, а документів далі 3-го поверху – на порталі державної електронної системи у сфері будівництва досі немає.

При цьому незрозумілим лишається – звідки взялися квартири, які “реконструювали”.

На останніх супутникових знімках, нагадаємо, зарослі. На архівних знімках Гугла десятирічної давності ще видно деякі споруди в зарослях – найвірогідніше, там дійсно колись був приватний будинок із господарськими спорудами, під обслуговування котрих і “підшаманили” земельну ділянку. Але якщо переходи права власності на землю у реєстрі нерухомості зафіксовані – то інформації про переходи права власності на бодай якісь будинок і господарські споруди на цій землі реєстр не знає.

Водночас у відповіді на наш запит ТОВ “Туркіш Девелопмент” заявили, що станом на початок так званої “реконструкції” на Куликівській уже була зареєстрована група нерухомості у зовсім іншому складі: три квартири на 4, 6 і 8 кімнат і ще нежитлові приміщення. Одну з них ми дійсно знайшли – оформленою на Вікторію Мицу. Їй квартиру передало ТОВ “Куликівський”. Але звідки вона у ТОВки? Згідно з відповіддю “туркішів” загальна площа всього перерахованого – близько 700 квадратів і все це – один поверх якогось будинку. Будинку там, де влітку минулого року був тільки фундамент. А до того – зарослі. Зарослі, в яких вкрай важко було би не помітити щось на 700 квадратів. Щось, що відтак найвірогідніше все ж збудували аж в 2020 році, коли вже рекламували квартири в нинішньому ЖК “Куликівський”. Якось так. Ну а далі ви вже знаєте. Реконструкція.

Коротше, якщо простими словами, то будівництво ЖК виглядає як саме звичайне будівництво багатоповерхівки з нуля. Але “будівництво” багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку – це окремий і складний вид робіт, який може мати цілу низку обмежень, а тому вимагає складних і тривалих погоджень і дозволів. Яких забудовник не отримував. Бо по документах все оформлене як реконструкція якихось міфічних, з роси і з води народжених квартир, а “реконструкція” – це простий вид робіт, який жодного геморою з дозволами, погодженнями і обмеженнями не знає. 

Скидається на те, що увесь секрет “турецької” швидкості будівництва – не в “турецькій” якості, а в чисто “українських” схемах.

До речі, про якість. Як по документах не перейменовуй, а в реальному житті десять соточок для запланованого багатоповерхового ЖК виявилися затісними.

І тепер на Куликівській ми спостерігаємо таку ж історію, як із ЖК “туркішів” на Коломенській: площа реальної забудови ділянки виявилася значно більшою, ніж це дозволяють будівельні норми. Такі порушення можуть створювати щонайменше незручності у вигляді відсутності елементарної прибудинкової території та нестачі паркомісць – а щонайбільше можуть вилитися у проблеми із пожежною безпекою, як ми вже детально пояснювали у попередньому тексті про об’єкт на Коломенській.

Нагадаємо, що чим більша поверховість будинку – то менший відсоток ділянки може бути забудований. Експерт з питань містобудування, який вже понад 5 років вивчає схеми незаконної забудови у Києві, Георгій Могильний пояснює, що для 17-18 поверхових будинків площа забудови не має перевищувати 30% (Таблиця 6.2 в ДБН). Не можна забудовувати ділянку повністю від краю до краю, адже є вимоги під під’їзду пожежної техніки, машин швидкої допомоги, а також під соціальну інфраструктуру, наприклад паркінги. Окрім того є обмеження по щільності населення (не менше 10.5 м2 площі ділянки на кожного мешканця). 

“Ділянка на Куликівській, 32, має площу 1000 кв. м, тож максимальна допустима кількість мешканців – 95 людей. Таким чином, заявлений будинок на 340 квартир приблизно в 4 рази перевищує максимально дозволений за нормативами для такої ділянки”, – відмітив експерт. Окрім того,  згідно з планом розташування квартир на сайті Turkish Development, площа одного поверху складає щонайменше 434,3 кв.м. Що в півтора рази перевищує норму в 30% .     

Що ми маємо в результаті? Почнемо з банального – паркомісця.  Підземних паркомісць у продажі немає, на генеральному плані хмарочосу від забудовника ми можемо побачити , що заплановано лише 10 паркомісць у дворі. А за мінімальними нормами для подібного будинку, з урахуванням кількості 1 і 2-кімнатних квартир – необхідно 190 паркомісць (ДБН Б.2.2-12:2019 табл. 10.5). Досі вважаєте, що будівельні норми це бюрократична умовність? Згадайте про це, коли щовечора по півгодини шукатимете по околицях, куди приткнути машину.

Чи матиме цей ЖК проблеми з пожежними проїздами, як його “родич” на Коломенській – поки точно стверджувати немає можливості, бо будівництво ще не завершене. Але ситуація наступна. Згідно з державними будівельними нормами, довкола висотки має бути забезпечений проїзд для “пожежки”. Для висотки конкретно таких розмірів як цей ЖК – це проїзд шириною 3,5м або смуга шириною 6м на відстані 9-11м від стіни (ДБН 15.3.1). Наш ЖК одним фасадом будинок виходить на вул.Куликівську, а от решта три – сусідять чужою щільною забудовою, муніципальних доріг там немає. Поки будівництво в активній фазі і як виглядатиме двір по фіналу – незрозуміло, але на плані будинку, що оприлюднений на сайті – кругового об’їзду не видно. Тож можемо хіба порадити нинішнім і майбутнім інвесторам квартир у ЖК – поцікавитися плануванням. Кінець-кінцем – від цього залежить їхня пожежна безпека.

Ну і ще один цікавий нюанс, який ми не можемо не згадати. Наразі в суді триває розгляд ще однієї справи по цьому об’єкту. У березні до суду звернулася прокуратура в інтересах Департаменту культури і туризму Харківської ОДА. Позивається до Харківської міськради і ТОВ «Куликовський», хоче повернути земельну ділянку, де виріс 18-поверховий будинок, у комунальну власність. Але прокуратурі йдеться не про  будівельні норми, а про історію.

За інформацією прокуратури ця ділянка розташована в Центральному історичному ареалі міста Харкова та в межах пам`ятки археології місцевого значення Поселення Харків. Мова йде залишки фортеці 17 ст., яка була розташована в місці злиття річок Харків та Лопань. Ще в вересні минулого року Департамент культури і туризму ХОДА встановив, що в ході проведення будівельних робіт – знищується частина археологічної пам`ятки. Аби такого не відбувалося, дозвіл на будівництво на такій території дають тільки після того, як ділянку дослідять на предмет археологічних цінностей, і якщо нічого цінного, такого що не підлягає консервації не знайдуть – тоді ділянку виводять з реєстру поселення. Згідно з єдиним публічно доступним переліком, який є у Історико-архітектурному опорному плані міста, ділянка на Куликівській 32 – ще не виведена з переліку.

Ми намагалися прояснити це питання у адвокатів ТОВ “Куликовський” прямо в ході судового засідання: нам заявили, що фірма мала погодження у Харківській ОДА щодо будівництва багатоповерхівки, однак, в можливості зробити копію відмовили. 

Тож це питання поки лишається відкритим – відповідь на нього має дати суд. Проблема тільки в тому, що цей суд взагалі ніяк не заважає забудовнику ні будувати будинок, ні продавати квартири в ньому. Бо подати клопотання на заборону відчуження землі прокуратура додумалася, а накласти заборону на вчинення дій на ній – ні. Тож на Куликівській повним ходом тривають роботи. І якщо раптом під 18-поверхівкою дійсно були якісь важливі археологічні залишки, то шансів перетворитися на археологічні знахідки у них уже нуль. І прокуратура це мала би добре розуміти.

Здавати позиції тим часом уже почали й міські чиновники. Ще буквально в червні  інспектори ДАБК рвуться на об’єкт і накладають штраф за те, що їх туди не пускають. А вже в липні Департамент інфраструктури міськради – на прохання директора ТОВ “Куликовський” перекриває дорожній рух по Куликівській. А Департамент міськради, інспекторів якого не пустили на перевірку, в цей же час візує готовність квартир до експлуатації після чого забудовник реєструє  право власності на нові квартири у цій недобудові, що унеможливлює у подальшому приведення земельної ділянки до її первісного стану. Бо навіть якщо суд задовольнить, наприклад, позов прокуратури й поверне ділянку місту – відкат назад фізично неможливий після того, як узаконені права власності на окремі квартири. 

Нагадаємо, що ТОВ “Туркіш Девелопмент” зареєстроване у 2019 році. Засновниками підприємства в рівних долях вказані Угурал Рамазан з Туреччини, а також харків’яни Костянтин Альперович та Сергій Черноморець. Черноморець є власником ще трьох фірм – ТОВ «Харківенергозбут-2021», ТОВ «Харківтеплозбуд» та ТОВ «Харківенергомонтаж-2021». Вони прописані на одному з об’єктів під брендом Turkish Development – ЖК “Свобода”, і займаються забезпеченням будівлі комунальними благами – теплом, світлом тощо. Директором усіх цих фірм є Андрій Винниченко, котрого рівно рік тому “взяло” на хабарі НАБУ. Винниченка, який до того працював у АК “Харківобленерго”, призначають директором Департаменту капітального будівництва ХОДА. Уже в серпні 2020 року його за підозрою у отриманні неправомірної вигоди затримали детективи НАБУ. На думку правоохоронців, за 1,32 млн грн посадовець пообіцяв «допомогти» бізнесмену вирішити питання з підключенням електроустановок його компанії до електричних мереж. Вартість своїх «послуг» чиновник за даними слідства визначив у 2200 грн за підключення кожного кіловату потужності, гроші він нібито мав передавати в своє рідне обленерго. Винниченку или про підозру у спробі шахрайства та отриманні неправомірної вигоди і на початку 2021го скерували до суду обвинувальний акт. Вироку поки що немає.

Павло Новик, “Харківський антикорупційний центр”

Матеріал створено в рамках проєкту “Лабораторія викриттів 3.0”. Проєкт реалізується спільно Bihus.Info та Interlink Academy за підтримки German Foreign Ministry.